세무학연구 | 부동산 양도소득세제의 개선방안에 관한 연구－비사업용 토지를 중심으로－

현행 소득세법에서는 2007년부터 비사업용 토지에 대해 중과세 하고 있다. 동 제도는 토지를 생산
적인 용도가 아닌 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 토지투기에 따른 불로소득을 환수한다는
목적으로 도입되었다. 하지만 시행 이후 부동산 거래 시장이 극심한 침체기를 겪으면서, 중과세제도
의 유지를 두고 많은 논란이 있었으며, 그 과정에서 중과세율의 완화 및 유예 적용 등 다양한 변화를
겪게 되었다. 본 연구는 비사업용 토지에 대한 중과세 조항과 관련하여 그 문제점을 분석하고 향후
관련 세제가 나아가야 할 방향에 대해 논의한다.
토지를 사업용과 비사업용으로 구분하여 비사업용 토지에 대해 중과세 하는 것은 그 목적의 정당
성 및 방법의 적절성 측면에서 모두 문제가 있다. 따라서 개선방안으로 비사업용 토지에 대한 중과제
도는 폐지하고, 일본의 사례에서와 같이 자산의 용도별 구분이 아닌 사용기간별 구분을 통해 장기보
유자산에 대해 세제혜택을 제공하는 방식으로 제도를 설계할 것을 제안한다. 이를 통해 자산의 장기
보유를 유도하여 해당 자산을 투기 목적이 아닌 생산적인 방향으로 사용할 수 있는 환경을 조성하는
것이 가능하기 때문이다.
또한, 현행 제도를 유지한다 하더라도, 현행 비사업용 토지의 범위를 정함에 있어서 여러 개선점이
필요하다. 우선, 지목별로 범위를 정하는 방식이 직접적․한정적 열거 방식, 제외를 열거하는 방식
등으로 다양하게 운영되고 있는 것과 관련하여, 지목별 모두에 대해 직접적․한정적 열거방식을 취
하여 지목소유자간 과세형평을 유지하고, 토지소유자의 재산권 침해를 최소화해야 한다. 그리고 농
지, 목장용지 등에 대해 특정 지역에 해당하는 경우 무조건 중과세하기보다는 그 사용용도에 따라 구
분 과세하여 실질 과세의 원칙을 중심으로 제도를 일관성 있게 설계해야 한다. 이 외에도 현재 비사
업용 토지에 대해 장기보유특별공제의 적용이 배제되고 있는 것과 관련하여 이는 자산의 원본에 대
해 과세할 우려가 있으므로 비사업용 토지라 하더라도 장기 보유할 경우에 대해서는 그 물가상승분
을 조정해 주는 것이 바람직하다.