세무학연구 | 세제개편이 주택자산의 자본의 사용자비용에 미치는 효과

본 연구는 우리나라의 독특한 주택시장 구조와 복잡한 부동산 관련 세제에 맞는 주택자산에 대한
자본의 사용자비용 추정식을 설정하고 조세제도에 따른 명확한 비용효과를 분석하였다.
분석 결과 일반적으로 주택자산에 대한 자본의 사용자비용은 주택가격 상승률 및 임대료 상승률에
가장 큰 영향을 받고, 이들 가격이 급격히 상승하던 시기에 일반적으로 부(－)의 값을 갖는 것으로
나타났다. 중산층의 자가보유점유가구 자본의 사용자비용은 낮은 평균실효세율로 인해 부동산 관련
세제에 큰 영향을 받지 않았다.
임대주택 공급자 자본의 임대비용 추계 결과는 1984년 이후 자가보유점유가구 자본의 사용자비용
에 비해 전체적으로 10% 미만에서 안정적이다. 자본의 임대비용은 소득세 한계세율과 음의 상관관
계를, 양도세 한계세율과는 정의 상관관계를 갖고, 소득세와 자본이득세 한계세율이 높을수록 이런
관계가 명확해진다. 하지만 1997년 경제위기는 소득세와 자본이득세 효과가 이와는 반대로 나타나기
도 하였다. 즉, 소득세 한계세율이 높아지거나 자본이득세 한계세율이 낮아져도 자본의 임대비용이
상승하였다. 다른 하나의 특이점은 동일한 소득세율 변화에 따른 비용효과는 낮은 양도세율하에서
더 크게, 동일한 양도세율 변화의 비용효과는 높은 소득세율 하에서 더 크게 나타났다. 따라서 정부
가 조세정책을 이용하여 임대주택 공급자의 비용효과에 변화를 주고자 한다면, 임대주택 공급자의
소득세 한계세율 및 양도세율이 높다고 판단될 경우 소득세제보다는 양도세제를 선택하는 것이 더
효과적일 것이다. 반면, 소득세율과 양도세율이 비교적 낮다고 판단되어지면 소득세제를 조정하는 것
이 우선 고려되어야 할 것이다.
세제에 따른 유형별 임대주택 공급자의 주택자산에 대한 비용 효과는 상이한 것으로 나타났다. 먼
저 임대주택등록사업자는 양도소득세와 소득세제 등 조세지원제도에 가장 큰 영향을 받는 것으로 나
타났다. 다음으로 부유한 비등록임대주택공급자는 소득세 효과가 큰 것으로 나타났다. 특히 다주택자
에게 세법상의 다양한 양도세 비과세 감면 혜택이 주어지고 실질과세가 어렵다는 점에서 정부의 등
록임대주택사업자에 대한 다양한 세제상의 지원은 이들에게 의미 있는 영향을 주지 못하는 것으로
나타났다.
세제개편에 따른 비용효과를 요약하면, 등록임대주택사업자에 대한 1986～2001년 기간 양도세제
지원 정책은 자본의 임대비용 RC1을 2.8～3.1%p 감소시켰다. 2003년과 2005년 양도세제 개편과 종
부세 도입은 임대주택 공급자 유형별로 자본의 임대비용(RC1～RC3)을 약 0.75～1.55%p 증가시킨
것으로 나타났다.
본 연구에서 추정한 자본의 임대비용은 신규주택 건설량과 상당한 연관이 있는 것으로 나타났다.
따라서 본 연구의 결과는 정부가 조세정책을 통해 주택자산의 자본비용을 변화시킴으로써 안정적인
주거서비스 공급을 확보하는데 일정 기여할 수 있을 것이다.